استقلال و حصر سند رسمی درنقل ملک ثبت شده- قسمت ۱۲

استقلال و حصر سند رسمی درنقل ملک ثبت شده- قسمت ۱۲

آیا لیسانس فیزیکبرای قضاوت باطل است؟ پروانه لیسانس فینفسه خیرباطل نیست ولی برای استخدامقاضی، بله، پاسخ مثبت است بابطلان فرقیندارد. وقتی پروانه لیسانسفیزیکپذیرفتهنمی شود؛ قبول نمیشود، ترتیب اثر داده نمیشود، حتی اگر پذیرفته شود یا ترتیب اثر داده شود؛ جرم کیفری ومستلزم مجازات عمومی و انتظامی و مسئولیت مدنی است(ماده ۷۳ ق.ث) چه فرقی با بطلان دارد؟

پایان نامه

«وجود» این پروانه شناسایی نمیگردد، نباید آن را اخذ کرد و نباید بدان هیچ ترتیب اثری داد، حتی ثبت نام کردن برای امتحان قضاوت به استناد این پروانه از طرف اداره دولتی که ثبت نام را به عهده دارد،جرم است و غیر قابل قبول و این بدین معنی است که اداره مرقوم به محض آن که متوجه شد و دریافت پروانه ارائه شده لیسانس حقوق نیست باید رد می کرد و از ارائه خدمت امتناع می کرد و هیچ ترتیب اثری نمیداد و این تفاوتی با بطلان ندارد. درقوانین شکلی صدها «عدم پذیرش» داریم. درقانون ثبت میگوید؛ اعتراض بعد از انقضای موعد «پذیرفته نمیشود». دعوای عین و منافع و قیمت بعد از ورود ملک به دفتر املاک «پذیرفته نمیشود» تجدید نظر و فرجام خواهی و اعاده دادرسی و … بعد از انقضای مواعد «پذیرفته نمیشود».
ملاحظهمیشودکه درتمام موارد ومصادیق«پذیرفتهنمیشود» مساوی«عدم» است، مساوی«بطلان» است.
مرحوم دکتر عبدالحسین علی آبادی در استدلال خویش در مقدمه رأی وحدت رویه ۴۳ مورخ ۸/۱۰/۵۱ میفرمایند: دلیل اعم از آن استکه به استناد آن ارائه دهندهاش محکوم شود یا حاکم[۲۰]. دیوان عالی با رد نظریه ایشان در واقع معتقد است که دلیل باید (اقل مراتب) بظاهر دلیل باشد، شبیه دلیل قانونی باشد. نوشتهای که به وضوح سرشار از الفاظ رکیک و ناسزاست باید اخذ و«پذیرفته» شود و رسیدگی قضایی شود و بعد مردود اعلام گردد و استناد کننده و ارائه دهندهاش محکوم گردد؟ کسی که آلات و ادوات عینی جرم را ارائه میدهد و ادعائی مطرح و حقی مطالبه میکند، آیا باید از او «پذیرفته» و رسیدگی شود و بعد محکوم و مردود گردد؟ آیا مقام قضایی چنین اهانتی میپذیرد؟ آنچه که به وضوح دلیل محسوب نیست و موضوع بطلان قانونی است یا مصداق جرم است آیا نباید در نگاه اول محکوم و مردود گردد؟ آیا سزاوار نیست که اساساً پذیرفته نشود؟ آیا همان دانشنامه فیزیک برای قضاوت نیست؟
۶-۲- چرا فقط «عدم پذیرش» سند غیر رسمی
۱-۶-۲- سابقه تاریخی
قانون ثبت مصوب سال ۱۳۱۰ یعنی ۸۰ سال پیش است. اوضاع فرهنگی و اجتماعی و سیاسی آن روزگار را در نظر آورید، نقش روحانیون و علما را در تنظیم اسناد مردم و قضاوت بین مردم و نفوذ آنان در اجتماع آن روز را در نظر آورید، جامعه ای که عموما سواد خواندن و نوشتن نداشته است حتی عموم مردم از تنظیم سند عادی به دلیل بی سوادی محروم بوده است و جامعه ای که طبق منابع اسلامی و فقهیاش علیرغم توصیه به کتابت دین در متون دینیاش (آیه ۲۸۰ سوره بقره) کتابت حجیّت شرعی نداشته و دلیل محسوب نمیشده و آزادی قراردادی و عقود رضایی حاکم بوده و احتمالا امر به ثبت رسمی (هم ملک و هم سند) را خلاف شرع میدانسته، مقنن در چنین فضایی چگونه می توانسته امر «مجاز و مشروع» شرعی را صراحتاً «ممنوع» و «باطل» قلمداد کند و امر احتمالا «نا مشروع شرعی» و «غیر معمول و نا متعارف» ی را «الزامی یا اجباری» کند؟
 تصویر درباره جامعه شناسی و علوم اجتماعی
فلذا مقنن با عنایت و توجه و دقت به این موضوع و جو حاکم و با زیرکی، اعلام داشته است؛ حاکمیت امر به ثبت میکند، و بر ثبت مزایایی مترتب میکند و از ثبت شده به کاملترین وجه حمایت میکند، و معتبر و رسمی میشمارد ولکن؛ از آنجا که اختیار شما در دست ما نیست و الزام و اجبار فردی مقدور و میسر نیست؛ بر «اقدام شما» اعتباری قائل نمیشویم و آن را نمیپذیریم، و هیچ ترتیب اثری بدان نمیدهیم، اختیار شما را نداریم، هرچه میخواهید بکنید، لیک اختیار خود را داریم، کرده شما را به رسمیت نمیشناسیم و ترتیب اثر نمیدهیم. حقا و انصافا مقنن بدین وسیله «امر ثبت ملک و سند» را در فضای آن روز جامعه وارد دنیای حقوق کرده و مردم را وادار به آن کرده، بدون کمترین اعتراض و مقاومتی، مسلما اگر به صراحت، تنظیم سند عادی را باطل اعلام میکرد، ممکن بود، حقوق ثبت، بیش از اینکه هست مورد عدم توجه و عدم اقبال مردم قرار گیرد و یا مخالفتهای علنی علماء و مراجع وقت را برانگیزد و علمای طراز مثل شورای نگهبان امروز به جرم «خلاف شرع»؛ اصل آن را مردود و مطرود کنند و هیچ گاه «ثبت» پای نگیرد.
۲-۶-۲- سوابق فقهی
هیچ تردیدی نیست که در فقه شیعه، اصل رضایی بودن عقود و معاملات حاکم بوده و در جانب ادله اثبات نیز نوشته، حجت شرعی محسوب نمی شده است و یقینی نبوده و اگر نوشتهای سبب علم میشده است، حجیّت و قطع ناشی از آن مستند به علم قاضی بوده نه نوشته[۲۱] مذکور. فلذا امری که حجت نبوده و نیست؛ نمیتواند موضوع امر و وجوب قرار گیرد و امر خلاف آن(وجوب سند) ممکن است خلاف شرع نیز تلقی گردد.
۷-۲- چرا فقط «سند غیر رسمی» و نه ادله دیگر
اولا؛ قانون ثبت مقدم بر قانون مدنی است و تا سال ۱۳۱۴ جلد سوم قانون مدنی در ادله اثبات دعوا تصویب نشده بود و ادله اثبات دعوا مبنای قانونی نداشته فلذا ادله اثباتی بجز آنچه مقنن ثبت بدان پرداخته و تصریح کرده عملا وجود نداشته فلذا قانون ماهوی و قانون الزام آور دیگری وجود نداشته تا ارائه دلیل اثباتی را مجاز و انواع آن را احصاء کرده باشد تا شبههای باشد که مقنن ثبت دفع آن را واجب ببیند، اگر زمینهای برای این شبهه موجود می بود، قطعا آن را دفع میکرد.
ثانیاً؛ امکان جمع دلیل و مدلول فقط در سند ممکن است در ادله دیگر (اقرار، شهادت، سوگند و …) امکان تجمیع این دو وجود ندارد، بنابراین مقنن سند عادی را محل شبهه میدیده است، به صراحت آن را رد کرده است و خصوصا از آنجا که در ملک درجریان ثبت پذیرفته بود؛ باید تصریح به رد در ملک ثبت شده میکرد و این شبهه را نیز با امر به سند رسمی و منع عادی مردود کرده است.
ثالثا؛ فرض ماده ۲۲ هرچند فی نفسه خود یک استثناء بر آزادی قراردادی و حکومت اراده و رضائی بودن عقود است ولکن خود فی نفسه بسان اصلی جلوهگر شده و این اصل نیز استثنائاتی پیدا کرده است.ثبت ملک و آثار آن برای مالک رسمی مندرج در دفتر املاک و سند مالکیت محترم و باقی است مگر؛
این «مگر»، همان مصادیق استثناء بر استثناء است که خود فی نفسه منوط به نصّ است هر استثنائی محکوم به اقل متیقّن است. در هر استثنائی اکثر مشکوک محکوم به اصل است. در این مورد نیز، سند رسمی نقل، اقل متیقن و الباقی تماما، اکثرمشکوک و ملحق به اصل(فرض۲۲) است فلذا اگرمقنن ماده۴۸ را انشاء نکرده بود، در بروزشک، باید سند عادی را محکوم به رد و مصداق اکثر مشکوک میدانستیم و رد میکردیم.
اکنون حال و حکم سایر ادله واضح است، نمیتوانند چنین صلاحیتی که سند رسمی دارد را دارا باشند و حتی نمیتوانند از این حیث همسنگ سند عادی محسوب شوند و قطعا محکوم به رد نظیر اکثر مشکوک هستند.
۳- صورت یا معنا (ثبوت یا اثبات) کدام مردود است؟
۱-۳- در مصادیق مخالف(ضدّ ۴۸) ثبوت و اثبات هر دو مردود است
در مصادیق مفهوم مخالف(ضدّ ۴۸) تردیدی در مردود بودن ثبوت و اثبات نیست. در ماده ۴۸ اختلاف نظر شدید است و این اختلاف به ثبوتی و اثباتی معروف است که مفصل بحث در فصل بعد خواهد آمد، در اینجا با تفسیر حقوق ثبت پاسخ مختصر و مبتنی بر حقوق موضوعه ارائه میگردد.
آیا مصادیق ماده ۴۸ «سند» باطل و مردود است یا «مسند»؟
در مفهوم مخالف ماده ۴۸ اسنادی که «نباید» ثبت شوند و شده اند؛ هیچ تردیدی نیست که سند و مسند هر دو باطل است. صورت و سیرت یا ماده و معنا هر دو مردود است.
اساسا در اینگونه مصادیق، اصل بطلان؛ مستند به نداشتن مسند یا معنی یا سیرت است، علت اساسی بطلان، نداشتن ثبوت است، خلاف واقع یا حقیقت یا خلاف قواعد و قوانین نظم عمومی و اخلاق حسنه و عفت عمومی است یا شاید مصادیق فی نفسه، ادوات و ابزار جرم است فلذا عقلا و منطقا محال است که بطلان و رد را شامل صورت تنها بدانیم یا شامل سیرت و معنا ندانیم. چنین احتمال و چنین امکانی منطقا فراهم نیست لذا حکم منطوق نیز مانند مفهوم است و تقدم بیان حکم مفهوم بر منطوق، جهت تقریب ذهن است وگرنه مطابق ضوابط و قواعد حکم مفهوم مطابق منطوق است.
البته ممکن است کسی بگوید «مستفاد حاصله»از ۴۸ (سندی که نباید ثبت شود و شده)نه مفهوم مخالف به معنای مصطلح، بلکه مشمول اولویت است، سندی باید ثبت میشده ولی نشده، مردود است به طریق اولی سندی که نباید ثبت میشده ولی شده مردود است و درجه مردودیت آن نیز بسیار بالاتر است. این استدلال کاملاً صحیح است. و در سرانجام توفیری ندارد.
۲-۳- آیا امر ثبوتی بود یا اثباتی؟ نهی(مصداق ۴۸) مشمول اولویت است
برای اثبات حکم اینکه شامل صورت است یا سیرت، یا ثبوت است یا اثبات بدواً بایستی امر به تنظیم سند معلوم گردد که کدام است؟
اگر در تنظیم سند معلوم شود که هر دو موضوع امر است هیچ جای تردیدی باقی نمیماند که در رد و طرد نیز هردو موضوع حکم است. ولکن حتی اگر اثبات گردد که امر به تنظیم سند مختص اثبات است؛ در نهی از ضد آن ملازمهای برای منهی عنه نخواهد بود، یعنی اگر ثابت گردد که امر منحصر به اثباتی است الزامی ندارد که در متعلق نهی(ضد امر) یعنی مصداق ۴۸ حتماً منحصر به اثبات باشیم. و اما چرا گفتیم که اگر «متعلق امر»«ثبوت و اثبات باشد»، ملازمه و مشابهت و مقارنت هست؟ علت این است که در این صورت حکم ضدّ، مشمول قیاس اولویت است وقتی امر به صورت و سیرت هردو تعلق گرفته باشد، تعلق حکم نهی به این دو به طریق اولی است.
آیا امر به تنظیم سند شامل ثبوت و اثبات است؟ یعنی متعلق امر یا محدوده امر صورت سند است یا سیرت و مسند متعلق امر است؟
اولا؛ نص صریح ۴۶ و ۴۷ با تأکید، هر دو وجه را اعلام میکند؛
نص امریه؛ تنظیم اسناد «کلیه» «عقود» و «معاملات» است ولی اختلاف شده است که آیا «تنظیم اسناد» در صدر مواد موضوع امر است؟ یا «کلیه عقود و معاملات»؟ پاسخ را از دیگر مواد قانون ثبت میتوان به دست آورد؛ بلافاصله در ماده ۴۹ در بیان وظایف سردفتر در بند ۱ اعلام میکند«۱- ثبت کردن اسناد مطابق مقررات قانون» و در مواد ۱۰۰ اسناد مجعوله و مزوره و تنظیم سند به نام افرادی که آن معامله را نکرده اند و ثبت مقدم و مؤخر و اعمال مجرمانه در متن سند و دفتر را جرم تلقی و مستوجب مجازاتهای بسیار شدید میداند. در ماده ۱۰۲ تصریح میکند: «هر یک از اعضاء ثبت اسناد و املاک قبل از احراز هویت شخص و یا اهلیت اصحاب معامله و یا قابلیت موضوع معامله سندی را عمدا ثبت نمایند به مجازات…»
ماده ۱۰۲ فوق الذکر ارکان اصلی هر عقدی را صراحتا بیان میکند:
احراز هویت، احراز اهلیت و قابلیت موضوع معامله، آیا این ماده یادآور ماده ۱۹۰ قانون مدنی نیست؟ تجلی ماده ۱۹۰ ق.م، در ق.ث نیست؟ آیا الزام سردفتر به ثبت اسناد مطابق قوانین مختص جنبه اثباتی است؟ آیا میتواند سردفتری به جنبه ثبوتی سند بیتوجه باشد؟ آیا ممکن است سندی مخالف قوانین موجد حق تنظیم گردد؟ آیا سردفتری میتواند انشاء معامله و موضوع معامله و غیره را اعتنا ننماید؟ مواد بعدی قانون ثبت دقیقا تکلیف هر یک را روشن میکند، در احراز هویت چگونه عمل کند، در احراز اهلیت چگونه اقدام کند، اهلیت تصرف طرفین را بررسی کند، موضوع مورد معامله را چگونه شناساییکند، چگونه در سند درج کند (که رافع جهالت باشد)، چگونه مفاصا حسابهای متعدد را اخذ کند، چگونه قیمت را درج کند و موضوع مورد معامله، بازداشت نباشد متعلق حق غیر نباشد، ایرادات دیگری نداشته باشد و صدها تکلیف دیگر که دهها برابر شروط قانون مدنی برای متعاملین و مورد معامله و… است. اگر یکبار مواد قانون ثبت به دقت مطالعه شود هیچ احدی در ثبوتی و اثباتی بودن اسناد رسمی کمترین تردیدی به خود راه نمیدهد.
۳-۳- رد شبهه: ثبوتی تنظیم کردن سند مستلزم اجباری دانستن نمیباشد
گفته شده است ثبوتی و اثباتی تنظیم کردن سند رسمی مستلزم اجباری دانستن درج ثبوت نمیباشد ایرادی متین است اما پاسخ ساده است. منظور شبهه کنندگان این است که ممکن است جائی و در سندی ثبوت درج نگردد یا درج ثبوت اختیاری است؛ در حالیکه ما معتقدیم درج ثبوت اجباری و الزامی است و اختیار اگر به معنای امکان درج نکردن ثبوت باشد، منتفی است، سند رسمی بدون ثبوت اساساً سند رسمی نیست. آنچه لازمه ثبوت است را در چند فقره اسناد حذف کنید. آنگاه ملاحظه بفرمائید آیا چنین سندی قانونی است و آیا مورد قبول اداره ثبت، دولت، محکمه و حقوقدانان و افراد عادی اجتماع است؟ فی المثل در معامله ملکی به جای تنظیم سند بیع، سند اقرار به بیع یا اخبار به بیع تنظیم کنید، نه تنها سندرسمی است و خود فینفسه دلیل معتبر است، اقرار نیز بدان شده و نفس اقرار نیز دلیل معتبری است که مطالبه دلیل دیگر از مقرّ ممنوع است، اکنون آیا چنین سندی را احدی سند رسمی معتبر اثباتی بیع میشناسد و ترتیب اثر می دهد؟ آیا اگر سردفتری اصرار بر چنین امری نماید و سند اینچنینی خود را سند اثباتی بیع بداند با او برخورد قضائی و انتظامی نخواهند کرد؟
اگر سردفتری به هر علتی(عمدی- سهوی- ناواردی) به جای تنظیم سند بیع اقرار بر بیع یا اخبار بر بیع بنویسد مورد مؤاخذه اصحاب سند واقع نخواهد شد؟ اگر شکایت و اقامه دعوا در دادگاه بشود، دادگاه سند را اثباتی تلقی و اقدام سردفتر را تأیید خواهد نمود و اعتبار و رسمیت سند را اعلام خواهد کرد و سردفتر را از هرگونه مسئولیت کیفری و مدنی مبرّی خواهد داشت؟ حقیر(خود سردفتر هستم) هیچ تردیدی نخواهم کرد که چنین سردفتری علاوه بر محکومیت کیفری و مدنی و انتظامی، و سلب صلاحیت علمی در سازمان ثبت اسناد و املاک، تا انفصال دائمی ازمشاغل دولتی وخصوصا حقوقی و قضائی پیش خواهد رفت. خلاصه آن که امر سردفتر به احراز و انجام آنچه لازمه ثبوت است در مواد قانون ثبت تصریح شده و منصوص است با وجود این نصّهای قانونی قائل شدن به صرف اثباتی کاملا عجیب است. اکنون که متعلق امر یا محدوده امر روشن گردید، محدوده و متعلق نهی ماده ۴۸ نیز مشمول همان قیاس اولویت است.
۴- ترتیب اثر دادن به «ثبوت» مصداق ماده ۴۸ ق.ث جرم است
با مطلب فوق معلوم میشود که در مصادیق ماده ۴۸ نیز هر دو وجه مردود است. لیکن علاوه بر استدلال فوق و قیاس اولویت و بیان حکم در«نباید» اینک میگوئیم ماده ۷۳ میگوید: «قضات و مأمورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب میشوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مأمورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود، محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری آنها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد نمود».
هرگونه پذیرش سند عادی که مخالف مفاد اسناد رسمی باشد خود مصداق ترتیب اثرندادن به سند رسمی است. هرسندعادی درهر قسمتی وبه هرمقداری که مخالف اسناد رسمی باشد در آن قسمت ودرآن مقداراگرمورد شناسائی وترتیب اثرقضات ومامورین دولتی قرار گیرد،مرتکب جرم ماده ۷۳ شده اند.
توجه فرمائید ماده ۲۲ و۴۶و۴۷و۴۸و۷۳ را یکبارباهم مطالعه فرمائید و مورد تعمق وتأمل قراردهید. هرسند عادی که مخالف ماده ۲۲ باشد وبه ای نحوٍ کان مورد شناسائی واعتبارو ترتیب اثر قرارگیرد وهرسندعادی که مخالف مفاد ومحتویات ومندرجات سند رسمی باشد و بسان فوق نسبت بدان عمل شود، مستنداً به ماده ۷۳ق.ث مرتکب آن مجرم خواهد بود.
حقیر تعجب میکنم که چرا قضات محترم بدون هیچ واهمهای در اکثر دادنامههای الزام به تنظیم سند رسمی ویا دادنامههای اثبات مالکیت یا اثبات حق و امثالهم صراحتاً به «مفاد بیع نامه عادی مورخه …» یا «مستنداً به سند عادی» یا «وقوع عقد ازبیع نامه عادی» یا «برطبق شرط طرفین درضمن سند عادی…» اشاره و درج میکنند؟؟ سندی که از پذیرش آن طبق۴۸ ممنوع بودهاند و طبق ۷۳ بر ترتیب اثر دادنش به خلاف ثبت ملک و سند رسمی نقل، ممنوع بودهاند اینچنین به سادگی وبیپروا در دادنامه ها شناسائی میکنند ومعتبرمیشناسند ومنشأ اثر میدانند وبدان اشاره واستناد میکنند؟ حتی اگرفقط مشمول۴۸ باشد نیز نمیتواند در دادگاه پذیرفته شود تا چه رسد به آنکه شناسائی گردد و ترتیب اثر داده شود و در دادنامه نیز به صراحت تصریح گردد!!
بنابراین و به اختصار میتوان قائل شد؛ هرگونه ترتیب اثر دادن یا شناسائی اسناد عادی مخالف اسناد مالکیت یا ثبت ملک یا اسناد رسمی نقل و انتقال، مستلزم ومساوی با ترتیب اثرندادن به ثبت ملک یا سند مالکیت صادره یا سند رسمی نقل وانتقال است .
۵- شباهت و تفاوت سند رسمی مصادیق ۴۶ و۴۷ در اعتبار
۱-۵- پاسخ مثبت و منفی
آیا اسناد رسمی نقل مواد۴۶و۴۷ از حیث اعتبار یکسان است؟
در ماده ۴۷ الزامی و اجباری بودن، مشروط به سه شرط است اکنون سؤال این است که در فرض حصول شروط آیا مصادیق اجباری ۴۷ در سند تنظیمی به لحاظ اعتبار و رسمیت یکسان اند.
یعنی سند رسمی ملک ثبت نشده یا در جریان ثبت که مصداق ۴۷ و اجباری باشد با سند رسمی همینگونه ملک که مصداق ماده ۴۶(ثبت شده) باشد تفاوتی ندارد؟
پاسخ هم مثبت است وهم منفی؛ پاسخ مثبت درخصوص اعتبار نفس سند است مشمول ماده ۷۰و۷۱ ق.ث هست، مشمول عمومات سند رسمی در قوانین ماهوی و شکلی هست ولی ازامتیاز خاص ماده۷۲ قانون ثبت محروم است. بنابراین سند رسمی نقل و انتقال مشمول ماده۴۷ مثل سند رسمی نقل و انتقال ملک ثبت شده مشمول ۴۶ نمیباشد.
بنابراین امتیاز ماده۷۲ بر سند رسمی درواقع ناشی از ثبت ملک در دفتر املاک و آثار آن و مبتنی برماده۲۲ است نه اقتضاء ذات سند رسمی و بدین جهت ماده۷۲ صراحتاً تصریح می نماید که اعتبارسند علیه ثالث مخصوص به اسناد معاملات املاک ثبت شده است وتسری آن به سایراسناد منوط به نصّ قانون است.(ماده۱۲۹۰ق.م.)
بنابراین ماده۷۲ که استثنای اصل نسبیبودن قراردادهاست در واقع اعتبارخود را مدیون ثبت ملک و آثار آن می داند ونمیتوان بر ذات سند رسمی حمل کرد چراکه در سایر اوصاف و امتیازات برابرند و تفاوت از بیرون است نه از ذات و ماهیت.
۲-۵- محدودیت اعتبار نه عدم دلیلیت دلیل
تفاوت بسیارمهم دیگری بین این دو سند هست و آن در محدودیت اعتبارسند رسمی مصداق ۴۷ است و این تفاوت نیز نه از ذات سند و مسائل ماهوی وشکلی آن بلکه بازهم ناشی از ثبت ملک و آثار آن است. برای تفهیم مطلب و تقریب موضوع به ذهن مثالی میزنیم که گرچه مورد مثال ذاتاً چنین نیست ولی تشابه شدید آن موجب فهم مطلب و بیان محدودیت اعتبار این اسناد است.
وصیت تملیکی را در نظر آورید؛ چنین سندی تا موصی فوت نکرده چقدر دلالت بر مالکیت موصی له دارد؟ مسلماً مراعی به فوت است و تا قبل از فوت هیچ دلالتی ندارد. آیا این نقص سند تنظیمی است؟ مسلماً خیر، در رسمیت سند وصحت و درستی و اعتبار آن هیچ نقص وکمبود وخللی نیست بلکه ذات سند برای حصول همین مقصود است.
اکنون به ذکرمحدودیت سندرسمی نقل ملک ثبت نشده و درجریان ثبت باز میگردیم؛ دراین محدوده تمامی اقدامات ازجمله سندرسمی نقل و انتقال همگی مراعی به خاتمهعملیات مقدماتی ثبت وانقضای مواعد اعتراض و عدم وصول اعتراض یا حل و رد اعتراض به حکم قطعی و نهائی است.
لکن به خلاف مثال (وصیت تملیکی) که در حیات موصی هیچ دلالتی بر حق مالکیت فعلی و منجز موصی له حالیه ندارد در اسناد نقل وانتقال رسمی املاک ثبت نشده و در جریان ثبت، اصل بر صحت و اعتبار و رسمیت است و فعلاً و عملاً تا خلافش اثبات نشده مورد عمل و اعتبار وترتیب اثر است. وکشف خلاف آن ممکن است به اموری خارج از سند باشد، امری که هیچ ارتباطی به سند رسمی نقل ندارد بنابراین حتی ممکن است سند رسمیای که ظاهراً ودقیقاً وکاملاً صحیح ومنطبق بر قوانین و بالذاته عاری ازهرعیب وایراد است درپایان مفید فایده نبوده و از اعتبار ساقط گردد و این است معنای قانونی که میگوید؛«و یا به هرعلتی ازعلل بیاعتباری سند به جهتی از جهات قانونی کشف گردد» (قسمت آخرماده۱۲۹۲ق.م)
و این امکان فقط در اسناد رسمی نقل ملک ثبت نشده و درجریان ثبت محتمل است و با «ثبت شده» محسوب شدن ملک منتفی است. البته بدان معنی نیست که، با ورود ملک به دفتر املاک برای اسناد قبلی اثر قهقرائی داشته باشد و آن ها را نیز علیه ثالث معتبر کند و از امتیازات ۷۲ برخوردار نماید. بلکه منظور از انتفاء، انتفاء این محدودیت در اسناد بعد از ثبت ملک است نه در اسناد قبل از ثبت ملک.
نکته دیگری که لازم به یادآوری است این که در املاک مشمول ۴۷ که اجباری نشده حتی نقل و انتقال عادی و سند عادی نیز مقبول است و آنها نیز مشمول این محدودیت است و اصل آن مراعی به اتمام و خاتمه عملیات مقدماتی ثبت است و از این حیث تفاوتی با سند رسمی نقل ندارد لذا می توان گفت؛ محدودیت اعتبار دلیل؛ از عدم دلیلیت دلیل باید کاملا متمایز و مجزا گردد بنابراین اینگونه اسناد با دو محدودیت مواجهاند؛ علیه ثالث معتبر نیستند و اصالتا نیز مراعی به خاتمه عملیات ثبتی و مصون بودن از ابطال و ایراد اند.
۳-۵- سند رسمی مغفول
اگر سندرسمی نقل و انتقال ملکی ثبت نشده یا در جریان ثبت که مشمول قسمت اجباری ماده ۴۷ نباشد و تنظیم آن اختیاری باشد؛ تنظیم گردد ولی توسط دفترخانه تنظیم کننده یا اصحاب معامله به هیچ طریق و وسیلهای به اداره ثبت اعلام و واصل نگردد و ملک علیرغم انتقال به نام ناقل ثبت دفتر املاک گردد، آیا چنین سندی معتبر است و قابل ترتیب اثر می باشد؟
آنچه قطعی و مسلم است قبل از ورود ملک به دفتر املاک اگر کشف گردد حتی اگر مواعد اعتراض منقضی شده باشد قابل ترتیب اثر است چرا که سند رسمی و معتبر است و در ورود ملک به دفتر املاک مورد لحاظ قرار میگیرد.
اما اگر بعد از ورود و ثبت ملک در دفتر املاک اطلاع و ارائه حاصل شود تکلیف چیست؟ قوانین پاسخ صریحی نمیدهند، از یک طرف ماده ۲۴ ق.ث می گوید بعد از ثبت ملک و انقضای مواعد دعوی تضییع حق نه به عنوان قیمت و نه به هیچ عنوان دیگر از کسی پذیرفته نخواهد شد و ظاهر ماده مرقوم امکان پذیرش و ترتیب اثر دادن سند نقل را منتفی میداند ولی از طرف دیگر ماده ۴۳ که دقیقا در مقام بیان انتقالات ضمن عملیات ثبت است و تکالیف طرفین و نحوه ترتیب اثر دادن به انتقالات در اداره ثبت را بیان میکند؛ اعلام میدارد که اگر انتقال به موجب سند عادی باشد و ارائه ننمایند و ملک به نام ناقل ثبت گردد ثبت ملک، ابطال و تغییر نمییابد و انتثقال گیرنده باید از طریق مواد ۱۰۵ و ۱۱۴ انتقال دهنده را تعقیب نماید. یعنی شکایت کیفری و مطالبه خسارت و غرامت.
لکن در ادامه، نحوه ترتیب اثر دادن به سند عادی(به شرط رعایت شرایط فوق) و سند انتقال رسمی که در متن ماده مطلق است رابیان میکند و متعرض به موقع اطلاع دادن و ندادن سند رسمی انتقال نمیشود. و این بیان مطلق مفید آن است که سند رسمی انتقال حتی اگر بعد از ثبت ملک به اداره ثبت واصل گردد نیز قابل ترتیب اثر است.
لکن به این اطلاق نمیتوان اعتماد کرد چرا که در ادامه اعلام میکند که اگر قبل از آگهی نوبتی باشد یا بعد از آگهی نوبتی، سرانجام ملک به نام انتقال گیرنده به ثبت می رسد و مراد ثبت ملک به نام انتقال گیرنده در دفتر املاک است. فلذا مشاهده میشودکه برای بعد از ثبت ملک حتی سند رسمی انتقال نیز علی الاصول قابل پذیرش و ترتیب اثر نمیباشد و اطلاق ماده ۲۴ به قوت خود باقی است.
چرا گفتیم اصولا باقی است؛ اولاً ماده ۲۴ قبل از ماده ۴۳ است و ثانیاً صدر ۴۳ صراحتاً اشاره به انتقال با سند عادی میکند. و نسبت به سند رسمی، موضوع را بلاتکلیف میگذارد. آیا مقنن هدفی خاص دارد؟ میتواند پاسخ مثبت و منفی؛ طرفدارانی داشته باشد. پاسخ میتواند در بعضی فروض و با دستور مقام قضایی مثبت باشد. چرا که اگر سند نقل رسمی بین خریدار و فروشندهای باشد که نام او در دفتر املاک ثبت شده، میتوان سند حاضر را سند نقل فیمابین تلقی کرد و منتقل الیه را جایگزین کرد خصوصا اگر در فاصله زمانی کوتاهی در دو طرف ثبت ملک رخ داده باشد و ناقل همکاری کند و اعتراض ننماید. و متقابلاً میتواند پاسخ منفی باشد؛ بدین علت که اولاً؛ سند نقل، قبل از ثبت ملک در دفتر املاک و مغایر ثبت ملک است و مشمول اطلاق ۲۴ و در باطن تفاوتی با نقل با سند عادی ندارد، چرا که ارائه و اطلاع به ثبت در هر دو مشترک است و هر که به تکلیف خود عمل نکرده مشمول قاعده اقدام است و باید عواقب آن را تحمل نماید. مضافاً و مهمتر اینکه ترتیب اثر دادن به این سند به معنای بی اعتباری ثبت ملک به نام ناقل میباشد. به علاوه ثبت ملک به نام ناقل و صدور سند مالکیت به نام وی مشمول اعتبار۲۲ است و ممکن است ناقل مخالفت کند، حتی اگر مخالفت نکند اداره ثبت مجوزی برای ابطال سند مالکیت صادره و ثبت دفتر املاک ندارد و دلیل آخر اینکه ممکن است با حقوق ثالث یا حقوق مکتسبهای در تعارض قرار گیرد و به علاوه اگر این راه مقبول افتد تقدم و تأخر تاریخی و زمانی در دو طرف قضیه چگونه قابل اغماض خواهد بود[۲۲]. آیا اساسا وقت مقرری وجود ندارد[۲۳] و در دوطرف قضیه دچار سرگردانی و بلاتکلیفی خواهیم بود[۲۴]. و دراین فرض قول به عدم امکان ترتیب اثر دادن یا شمول ماده ۲۴ بر این موارد ارجح خواهد بود. بعلاوه جرم اخذ سند مالکیت با علم به عدم مالکیت، برای چنین مواردی پیشبینی شده است. اگر امکان ابطال ثبت ملک و سند مالکیت صادره فراهم باشد، اطلاق مواد ۲۲ و ۲۴ شکسته خواهد شد و ثبت ملک هیچگاه مصون از اعتراض نخواهد بود. البته یادآوری این نکته ضروری است که موارد مشمول لایحه اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض و آنچه در صلاحیت هیئت نظارت و یا دادگاه عمومی است نباید با این بحث خلط شود و قید عدم مجوز ابطال برای اداره ثبت موارد خارج از اشتباهات و اسناد معارض است.
فصل سوم
دکترین حقوقی، ثبوت و اثبات
بخش اول: کلیات
بدواً و مقدمهً یادآور میشویم در اینجا قصد ورود به ماهیت ادله که در قانون مدنی و قواعد ماهوی بیان میشود و قواعد عمومی و نحوه ابراز ادله یا مسائل شکلی آن که در قوانین تشریفاتی (مثل آ.د.م.) بیان میگردد، نداریم و تفصیل این دو باید از کتب ادله اثبات و آ.د.م. مطالبه شود، لیکن خلاصه این مباحث تا حدی که به این پایان نامه مربوط می شود به نحو اختصار بیان می گردد.

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *