منابع پایان نامه ارشد با موضوع صدور سند مالکیت و قوانین موضوعه

دانلود پایان نامه

در باب قبول درخواست ثبت پس از این که اظهار نامه ثبتی ملکی و مندرجات آن تکمیل گردید به جهت انتشار آگهی های نوبتی در دستور کار قرار میگیرد. آگهی های نوبتی طی دو مرحله به فاصله سی روز انتشار یافته و پس از پایان مهلت واخواهی واعتراض که از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی نود روز از تاریخ انتشار دومین آگهی نوبتی شصت روز خواهد بود. نماینده ثبت موظف است پس از سپری شدن مهلت اعتراض به آگهی نوبتی و انتشار آگهی تحدید حدود ملک در فاصله ای که کمتر از بیست روز وبیشتر از شصت روز از تاریخ انتشار آگهی تحدید نمی باشد، به محل ملک مراجعه وعملیات تحدید حدود را به انجام برساند. لازم به ذکر است در روز تحدید حدود، حضور مالک یا نماینده قانونی وی و مجاورین لازم می باشد. که این موضوع در آگهی تحدید حدود منتشره اعلام خواهد شد. اما عدم حضور هر کدام به تنهایی مانع از انجام کار نخواهد بود. پس از معرفی ملک مورد تقاضا از سویی متقاضی که در داخل در محدوده مورداظهارمی باشد و بررسی مجاورین و حقوق ارتفاقی ملک در صورت وجودنماینده ثبت اقدام به تنظیم صورتجلسه تحدید حدود می نماید که در صورتجلسه مزبور مشخصات ملک اعم از پلاک فرعی، اصلی، محل وقوع و بخش ثبتی مربوطه، مالک، مجاورین با قید طول و ابعاد ملک و مساحت ملک درج و به امضا نماینده ثبت ومالک خواهد رسید. چنانچه اعتراضی از ناحیه مجاورین در روز تحدید حدود وجود داشته باشد، مراتب وجود اعتراض در صورتجلسه مزبور درج خواهد گردید. از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود کسانیکه حق اعتراض دارند، احدی از مالکین مشاعی ملک، مجاورین،‌شخص مالک و یا اداره اوقاف‌می تواند ظرف سی روز به دادگاه صالح مراجعه و گواهی طرح دعوی را به ثبت محل تسلیم نمایند. لازم به ذکر است چنانچه تمامی حدودمجاورین ملک معرفی شده از لحاظ ثبتی تثبیت شده باشد، احتیاجی به انتشار آگهی تحدیدی نخواهد بود. حال باتوجه به سیستم کاداسترو جانمائی پلاکهای ثبتی، درعمل عمده کار تحدید حدود با نقشه موجود در کاداسترکه مشخصاًٌ‌ املاک مجاور را با ذکر نام مالک و طول و ابعاد ارائه می دهد، راحت تر و دقیق تر انجام خواهد شد.
روندتحدید حدوداملاک با دقت بیشتری انجام پذیر شده وتشخیص این مهم که آیا ملک مورداظهار تحدیدحدودی از سوی مالک داخل در حدود اظهار شده طبق اظهار نامه می باشد، یا خیر، ضریب اطمینان خاطر بیشتری را فراهم خواهد آورد. پس از پایان مهلت اعتراض سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود وچنانچه معترضی نباشد، عملیات ثبتی خاتمه پذیرفته شده می باشد و ملک آماده ثبت دفتر املاک خواهد بود.که نماینده پیش نویس مربوطه راتنظیم و پس از پرداخت حقوق دولتی و به جهت ثبت دردفتر املاک به دفتر املاک ارسال می نماید. می توان گفت که کاداستردر آینده باعث کاهش پروسه عملیات ثبتی و تشخیص به موقع اشتباهات عملیات ثبتی خواهد شد.
4-1-1-2-2- افراز
افراز درحقوق ثبت به معنی جدا کردن و مفروز نمودن سهم مشاع شریک و یا شرکای یکملک به نسبت سهم هر یک می باشد.الزامات در افراز وجود مالکین متعدد مشاعی در یک ملک واحد یعنی وجود حالت اشاعه بین چند مالک و عدم تراضی در تقسیم بین مالکین مشاع یعنی وجود اختلافات در تعیین حصه مشاعی بین مالکین می باشد. مراجع صلاحیتدار افراز، اداره ثبت محل در صورتی که جریان ثبتی ملک مورد تقاضای افراز خاتمه یافته باشد و دادگاه در صورتی که بین مالکین مشاع شخص محجوری وجود داشته باشد ویا این که جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، است.
برابر بند 378 مجموع بخشنامه های ثبتی، واحد های ثبتی در موقع اجرای حکم افراز صادره از سوی مراجع قضایی و یا انجام عملیات افراز بعنوان بخشی از امور ثبتی بایستی ضمن تطبیق مفاد حکم افراز با محدوده ثبتی و سند مالکیت حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیمات صورت مجلس تعیین و مبادرت به صدور سند مالکیت نمایند.بعضاً مشاهده می گردد، واحدهای ثبتی قبل از تطبیق مفاد حکم افراز صادره از سوی مراجع قضایی با محدوده ثبتی ملک مبادرت به صدور سند مالکیت افرازی نموده اند. که نتیجتاً قسمتی از مورد سند مالکیت صادره خارج از محدوده ثبتی بوده وبه مجاورین یا اموال عمومی تجاوز گردیده است. حال چنانچه واحدهای ثبتی با استفاده از نقشه کاداسترپس از جانمایی شش دانگ کل پلاک مورد افراز، نسبت به تنظیم صورت مجلس افرازی اقدام نمایند، در عمل امکان بروز خطا واشتباه به شرحی که توضیح داده شده منتفی وسند افرازی صادره با وضعیت موجود مالکیت متقاضی در محل تطابق خواهد داشت.
ازطرفی با توجه به اینکه ماهیت افراز بعنوان دادخواست حقوقی احدی از مالکین مشاعی به طرفیت سایر مالکین مشاع یک پلاک ثبتی مطرح می گردد دراختیارداشتن نام کلیه مالکین مشاعی و ارائه مشخصات آنان از سوی متقاضی افراز ازدیگرالزامات اداری عملیات افراز به جهت ابلاغات لازم می باشد.
در سیستم ثبت نوین با جانمایی پلاک ثبتی و محدود قابل افراز در بانک جامع املاک کاداستر امکان دسترسی به نام کلیه مالکین مشاعی پلاک مورد افراز به جهت تهیه ابلاغات میسرو اطمینان لازم برای ثبت محل از این حیث فراهم خواهد گردید که در جریان انجام عملیات افراز دیگر تضیع حقی از سایر مالکین مشاعی بدلیل عدم ابلاغ به مالک خاصی از پلاک ثبتی بوجود نخواهد آمد و این امر خود اثر مطلوبی در امر قضازدائیدر محاکم حقوقی و جلوگیری از ورود پرونده های قضائی که بعضا بدلیل عدم ابلاغ به مالکین مشاعی در ملک مورد افراز مفتوح و مورد رسیدگی قرار می گیرد خواهد داشت .
4-1-1-2-3- در خواست تفکیک
تفکیک در عرف ثبتی تبدیل ملک به چند قطعه بامشخصات معین می باشد. که نسبت به املاک مشاع و املاک غیر مشاع فقط نزد اداره ثبت انجام می پذیرد. تفکیک ممکن است نسبت به عرصه ویا نسبت به اعیان پلاک ثبتی انجام پذیرد. در تفکیک عرصه مالک و یا مالکین پلاک ثبتی داخل محدوده شهری، ابتدا به شهرداری مراجعه وبه تهیه نقشه ملک موردتفکیک ( نقشه موضوع ماده 101 قانون شهرداری ها توسط شهرداری و تسلیم آن به متقاضی ) اقدام می نماید. سپس متقاضی تفکیک به دفتر خانه اسناد رسمی مراجعه نموده ودرخواست تفکیک عرصه پلاک ثبتی با درج اطلاعات پلاک ثبتی در فرم چاپی خاص ( استعلام ) به ضمیمه نقشه مزبور پیوست شده توسط دفتر خانه، به اداره ثبت محل مراجعه خواهد نمود. تقاضای تفکیک مزبور به احدی از نمایندگان ثبت ارجاع، که نماینده مزبور پس از ملاحظه تقاضا وبررسی پرونده ثبتی نقشه ارائه شده از سوی متقاضی راطی نامه ای جهت تایید وموافقت با تفکیک عرصه به شهرداری ارسال می دارد. پس از وصول پاسخ شهرداری نماینده ثبت به اتفاق نقشه بردار به محل ملک مراجعه و درصورتی که قطعات تفکیکی داخل در محدوده ملک باشند و اختلافی با مجاورین ملاحظه نگردد، نقشه تفکیکی را باتوجه به نقشه تایید شده شهرداری تر سیم و قطعات تفکیکی را ضمندرج در صورت مجلس تفکیکی به جهت اقدام بعدی نزدمسئول ثبتی ارسال می نماید.چنانچه تفکیک قسمتی از ملک موردتحدید و یا ثبت شده ای که بدون قید طول واضلاع مساحت سند مالکیت ملک در قدیم صادر شده است مد نظر باشد، نقشه برداری موردتفکیک و باقی مانده پلاک ثبتی با رعایت جهات مذکور در صورت مجلس تحدید حدود وسند مالکیت ضروری می باشد و باید از حدودمندرج در صورت مجلس تحدید حدود تجاوز ننماید. ضمناً‌تفکیک املاک فاقد ساختمان که دارای حدودمشخص نمی باشد، منوط به پی کنی از سوی متقاضی تفکیک بوده و چنانچه سیستم کاداستر و جانمایی پلاکهای ثبتی به نحو دقیق اجرا گردد و در آینده امکان دسترسی به این سیستم فراهم گردد، می توان گفت که درعمل بحث ارسال نقشه موضوع ماده 101 شهرداری را جهت تفکیک عرصه پلاک ثبتی منتفی خواهد بود و شهرداری ها خواهند توانست ضمن ارسال درخواست تفکیک از سوی مالک توسط ثبت محل به شهرداری راساً‌ نسبت به تفکیک عرصه پلاک ثبتی به استناد نقش همسان سازی شده کاداسترشهری وجانمایی پلاکهای ثبتی این امکان را برای نماینده ثبت فراهم آورندکه در باب بررسی اولیه پرونده ثبتی به جهت تشخیص اینکه آیا عملیات ثبتی نسبت به پلاک مورد تفکیک وفق مقررات به نحو صحیح خاتمه یافت و تحدید حدود پلاک ثبتی انجام پذیرفته است، یا خیر؟ نیاز به اتلاف وقت و وقتگیر نخواهد بود. یعنی می توان گفت چنانچه پلاک ثبتی قابلیت رَصد از سامانه کاداستر را داشته باشد، قطعاً‌امکان تفکیک برای آن ملک وجود خواهد داشت. در ادامه توجه به این مطلب لازم است که طبق مجموع بخشنامه های ثبتی، وقتی امکان تفکیک پلاک ثبتی وجود خواهد داشت که عملیات ثبتی کل پلاک موردتفکیک خاتمه پذیرفته باشد یعنی تحدید حدود انجام و مهلت اعتراض بدون واخواهی سپری گردیده باشد.
4-1-1-2-4- تجمیع املاک
در مواردی که دو یا چند ملک که بر اثر ساختمان و یا دیوار کشی بصورت واحد درآمده باشند، والزاماً‌شرط مجاورت املاک مزبور وجود داشته باشد. وچنانچه مالک بیش از یک نفر باشد، شرط تساوی سهام مالکین در کلیه قطعات مورد تجمیع فراهم باشد. حسب درخواست مالک ویا مالکین ثبت محل می تواند نسبت به صدور سند مالکیت پس از تعریف حدود جدید ملک تجمیع شده مطابق قوانین اقدام و پس از ابطال اسناد مالکیت قطعات مورد تجمیع سند مالکیت جدیدالصدور را تحویل نماید.
چنانچه یک یا چندحد مشترک از حدود پلاکهای مورد درخواست تجمیع عوارض طبیعی از قبیل مسیل، کوه، رودخانه و نظایر اینها محدود باشد، مشمول عمل تجمیع قرار نمی گیرد. ضمناً ‌در زمان تجمیع حدودچند ملک به حد جدید لازم است. کاربری کلیه املاک موردتجمیع یکسان باشد، از آنجایی که پس از جانمایی پلاک ثبتی در سیستم کاداسترمشخصات ملک اعم ازنوع ملک، مالک، میزان مالکیت،‌پلاک اصلی و فرعی وکاربری و آدرس ملک درج می گردد.علاوه بر طول وعرض جغرافیایی ملک که درزمان جانمایی پلاک ثبتی صورت می گیرد و مختصات در سیستم ثبت به پلاک ثبتی مورد جانمایی لحاظ می گردد. با عنایت به توضیحات مزبور مبرهن است که نماینده تجمیع به جهت انجام عملیات تجمیع، حدود ،کلیه مشخصات و الزامات و شروط تجمیع را از سیستم کاداستر رَصد نموده سپس نسبت به انجام عملیات تجمیع بدون کمترین خطای ممکنه اقدام نماید.
4-1-1-2-5- اجرای ماده 45 آئین نامه قانون ثبت
چنانچه در اجرای طرح های جامع شهری و نیز در اثر توسعه وتعریض وایجاد و احداث معابر وخیابان های جدید تمام و یاقسمتی از ملک در مسیر معابر مزبور قرار گیرند، ادارات ثبت حسب اطلاع مالک و یا شهرداری محل نسبت به اجراماده 45 آئین نامه قانون ثبت اقدام می نمایند. بدین نحو که چنانچه کل ملک قبل ازدرخواست ثبت از سوی مالک در اثر وقوع در مسیر و معبر از بین برودو پس از اطلاع ثبت محل نماینده و نقشه برداری ثبت به محل وقوع ملک مراجعه و پس از تنظیم صورتجلسه موضوع را به اطلاع رئیس ثبت رسانده و مراتب در دفتر توزیع اظهار نامه قید می گردد. چنانچه عملیات ثبتی خاتمه یافته باشد، یعنی آگهی های نوبتی، تحدیدی انتشار یافته وصورت مجلس تحدید حدود نیز تنظیم ومدت اعتراض سپری شدهباشد؛ و کل ملک در مسیر قرار گیرد، مراتب امر ضمن تنظیم صورتجلسه به امضاء‌نماینده نقشه بردار و رئیس ثبت محل رسیده و در دفتر توزیع اظهار نامه و صورتمجلس تحدید حدود قید می گیرد و چنانچه نسبت به همین ملک پس ازخاتمه عملیات ثبتی ثبت دفتر املاک نیز صورت پذیرفته و سند مالکیت صادر وتسلیم شده باشد، مراتب وقوع ملک در مسیر در ستون ملاحظات دفتر املاک قید وسند صادره اخذ و ابطال می گردد. حال چنانچه قسمتی از ملکی درمسیر تعریض و اجرای طرح جامع شهری قرار گیرد و ثبت دفتر املاک نیز شده باشد، پس از اطلاع ثبت محل نماینده ونقشه بردار به محل وقوع ملک مراجعه و ضمن تطبیق حدودملک اظهار شده با پرونده ثبتی، نسبت به تنظیم صورت مجلس اجرا ماده 45 مطابق با وضع موجود پس از کسر مقدار در مسیر واقع شده با حدود جدید اقدام و پس از صدور دستور ریاست سند مالکیت اولیه اخذ و ضمیمه گردیده وسند مالکیت جدید باحدود اصلاحی صادر و تسلیم خواهدشد. نقشه بردار ونماینده اداره ثبت در اثنای تنظیم صورتجلسه مزبور ضمن اصلاح حدود ملک در اندکس کاداستربرابر مجوز شهرداری محل، اقدام ومراتب کسر مالکیت متقاضی متعاقباً‌به اطلاع شهرداری خواهد رسید.
4-1-2-ثبت اطلاعات مالک رسمی درسیستم کاداستر
4-1-2-1- ثبت اطلاعات مالکین از طریق صدورسند در بانک جامع املاک بواسطه سندمالکیت
4-1-2-1-1- ثبت اطلاعات مالک جدید مسبوق به سابقه ثبت
چنانچه نسبت به ملکی تقاضای ثبت پذیرفته و پساز انجام عملیات مقدماتی ثبت صورتمجلس تحدید حدود تنظیم و مدت واخواهی بدون اعتراض سپری گردد، عملیات ثبتی خاتمه یافته و پس از آن ملک مشمول ماده 22 قانون ثبتمی باشد. پس از صدور سند مالکیت نسبت به پلاک ثبتی که مالکیت آن برابر مقررات به نحو صحیح ثبت دفتر املاک گردیده باشد، اطلاعات سجلی مالک، کد پستی ملک نشانی ملک در سامانه جامع املاک ثبت می گردد. حال چنانچه پلاک ثبتیکه به نام مالک ثبت دفتر املاک وسامانه مربوطه گردیده است، در راستای اجرای فرآیند های ثبتی اعم از تفکیک، افراز، تجمیع، اجرا ماده 45 ویا صدور اسناد تجدیدی ورثه ای قرار گیرد، پس ازخاتمه عملیات مربوطه ثبتی برابر قوانین موضوعه، مالکیت و مشخصات مالک بعضاً دستخوش تغییرات خواهد گردید. که دفتر املاک ثبت نسبت به درج اطلاعات مالک ویا مالکین جدید در سامانه اقدام و سپس نسبت به صدور اسناد مالکیت اقدام می نماید .
4-1-2-1-2 – ثبت اطلاعات مالک برای اولین بار در دفتر املاک و سامانه جامع املاک
4-1-2-1-2-1- 1– در راستای اجرای ماده 21 قانون ثبت
پس از قبول درخواست ثبت و تنظیم اظهارنامه و صدور آگهی های نوبتی ، تحدیدی و سپری شدن مدت های اعتراض که طبق قانون پیش بینی گردیده است، صورت مجلس تنظیم واز تاریخ تنظیم صورت مجلس مزبور چنانچه یک ماه (سی روز ) بدون وصول اعتراض سپری گردد، عملیات مقدماتی ثبت خاتمه یافته تلقی و ملک آماده ثبت دفتر املاکمی گردد. نماینده ثبت نسبت به تنظیم پیش سند با درج اطلاعات سجلی مالک و … به شرحی که سابقاً گفته شد، اقدام و مشخصات مالک در سامانه جامع املاک برای اولین بار درج خواهد گردید.
4-1-2-1-2-2 – قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند مالکیت