منابع پایان نامه ارشد با موضوع دفاتر اسناد رسمی و صدور سند مالکیت

دانلود پایان نامه

4-4-2-1- جلوگیری از صدور اسناد مالکیت معارض
همانطور که سابقا توضیح داده شد چنانچه نسبت به یک ملک دو بار سند مالکیت صادر گردد بحث تعارض صدور اسناد مالکیت پیش می آید. بدین نحو که سند مالکیت موخر الصدور را سند مالکیت معارض می نامند. که به جهت تعیین تکلیف پس از بررسیهای لازم توسط هیات نظارت ثبت که یک نهاد شبه قضائی می باشد، موضوع به جهت تشخیص سند معتبر وابطال سند معارض به دادگاه ارجاع می گردد. که مراجع قضائی پس از بررسی های لازم سندی را که مفاد آن مطابق قوانین و مقررات ثبتی تنظیم نشده باشد، بعنوان سند معارض باطل خواهد کرد. میتوان گفت در حال حاضر پس از جانمایی پلاک ثبتی ملک در سیستم کاداستر با طول و ابعاد مشخص با مختصات ماهواره ای نقاط طول و عرض جغرافیائی امکان صدور سند مالکیت معارض منتفی و در نتیجه از تشکیل پرونده های دعاوی در این رابطه نزد مراجع قضائی جلو گیری بعمل آمده است که یکی از آثار ثبت نوین در قضا زدائی می باشد.
4-4-2-2-امکان تعیین دقیق محل
با توجه به اینکه در راستای سند دار کردن املاک موضوع قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند مالکیت ( موصوف به ماده 147و 148 ) توسط اداره ثبت، سابقا سیستم بصورت دستی بود، کارشناس و نقشه بردار منتخب به جهت تعیین محل وقوع ملک و تشخیص پلاک ثبتی ملک با مشکلات فراوانی مواجه بودند و به همین دلیل اسناد مالکیتی صادر می گردید که مربوط به پلاک ثبتی دیگری بود و در پلاک ثبتی متفاوتی قرار می گرفت ویا در زمان کسر مالکیت از محل مالکیت مالک اولیه این کسر مالکیت در دفتر املاک بصورت اشتباه انجام می گرفت.
پرونده های قضائی بسیاری به این دلایل در محاکم قضائی به خواسته ابطال اسناد مالکیت موضوع قانون مزبور طرح می گردید. درحال حاضر با توجه به نقشه های کاداستر امکان بروز خطا و اشتباه به حداقل ممکن کاهش یافته و در نتیجه بر قضا زدائی و عدم تشکیل پرونده های قضائی نزد دادگاه ها موثر واقع گردیده است.
همچنین در بحث ارزیابی املاک به جهت توثیق نزد محاکم ویا ترهین نزد بانکها چه بسا مالک با معرفی ملکی دیگر، می توانست کارشناس را گمراه و سبب سوء استفاده های احتمالی، توثیق و ترهین غیر واقع ملک می گردید. این امر باعث ورود پرونده های دعاوی با منشاء فوق در مراجع قضائی می شد. اما با پیاده سازی کاداستر و درج نقشه و آدرس ملک بر روی سند مالکیت صادره تک برگی، جلوی این گونه سوء استفاده ها گرفته شده است.
فصل پنجم
نتیجه گیری و پیشنهادات
5-1-نتیجه گیری
با توضیحاتی که در سه فصل گذشته بطور مشروح درباره ثبت نوین و مقایسه آن با سیستم سنتی ثبت ارائه گردید، می توان نتیجه گرفت ثبت نوین بیشتر از طریق بکارگیری راهکارهای بهداشت حقوقی روابط حقوقی ثبت را بهداری می نماید. که این مهم زمینه بروز جرائم ثبتی از جمله جعل، کلاهبداری، انتقال مال غیر، تنظیم وصدور اسناد مالکیت معارض و ارتشاء را برای مجرمین به حداقل می رساند که بالطبع منشاء بسیاری از دعاوی مطروحه نزد مراجع قضائی و تشکیل و ورود پرونده های دعاوی ثبتی ونیز اطاله دادرسی با بکار گیری شیوه های ثبت نوین از بین خواهد رفت. با توجه به اینکه ثبت نوین هنوز دز ابتدای راه می باشد و عزم جدی سازمان ثبت و دست اندرکاران و مسئولین در اجرای کامل کاداستر مطابق با استانداردهای جهانی بلا استفاده از سیستمهای نوین قرار گرفته است، در آینده شاهدتحولی عظیم در روابط حقوقی جامعه و حذف رویه ها و پروسه های غیر ضروری خواهیم بود.
5-2-پیشنهادات
در پایان پیشنهاداتی بنابر تجربیات کسب شده طی سالها خدمت در سازمان ثبت به شرح زیر مطرح می شود. امید است این پیشنهادات بتواند هرچه بیشتر مسئولین محترم و دیگر پژوهشگران این عرصه را در بهبود روشها و سیستم های ثبت نوین با هدف حذف پروسه های زمان بر و تسریع بخشیدن به روند اعمال حقوقی ثبت یاری نماید.
از آنجائیکه در حال حاضر کلیه مراحل صدور پاسخ استعلامات و نیز ارسال خلاصه معاملات بوسیله پورتال دفاتر اسناد رسمی و سازمان ثبت انجام می گردد و مالکیت های جدید در بانک جامع املاک بصورت آنی ثبت می گردد، پیشنهاد می شود در باب فسخ و فک اسناد رهنی، اسناد صلح خیاری و اسناد بیع شرط و … بستری فراهم گردد که دفترخانه اسناد رسمی پس از اعمال فسخ های مد نظر در اسناد، این قابلیت را داشته باشند که مراتب فسخ را بدون ارسال اطلاع نامه فسخ و صرفا از طریق پورتال با دستیابی به بانک جامع املاک به سامانه مزبور ارسال نمایند. که از مزیت های چشم گیر آن می توان به جلوگیری از جعل و سوء استفاده در موارد فسخ اسناد رهنی بانک ها اشاره نمود. چراکه با توجه به محدود بودن قابلیت دسترسی به بانک جامع املاک برای سایرین و دسترسی صرفا برای شخص سردفتر با توجه به مسئولیت هایی که قانون برای ایشان پیش بینی نموده می توان گفت که در عمل بحث انجام جعل که در اوراق و فسخ نامه های دستی بعضا به چشم می خورد، منتفی خواهد گردید.
پس از آنکه سند نزد دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می گردد، سردفتر مکلف است معامله مزبور را از طریق سامانه ثبت معاملات که در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار گرفته است، وقوع معامله مزبور را به جهت ثبت مالکیت و یا سند تنظیمی به بانک جامع املاک ارسال نماید. واز طرفی با توجه به اینکه دریافت اوراق بهادار تنظیم اسناد که سابقا چاپ و در اختیار دفاتر قرار می گرفت، با دستور العمل صادره کان لم یکن گردیده و در حال حاضر اوراق مزبور از طریق سامانه در اختیار دفاتر قرار می گیرد، دفترخانه پس از تنظیم سند و ثبت معامله پورتالی مکلف است به جهت ثبت معامله در دفاتر دفترخانه اقدام نماید. پیشنهاد می گردد با عنایت به این موضوع که کلیه مراحل اعم از صدور پاسخ استعلام، تنظیم سند و ثبت آن که از طریق پورتال صورت می گیرد، واز سویی دیگر ترتیب تنظیم اسناد نیز با شماره های مشخص و پی در پی می باشد، دفاتر این قابلیت را داشته باشند که پس از ثبت معامله در پورتال سابقه ای از سند پورتالی تنظیم شده را به جهت تکمیل سوابق دفتر اسناد نزد خود نگهداری و پس از مدتی نسبت به حفظ و نگهداری سوابق مزبور به نحوی که امکان استفاده از آن بعنوان یک دفتر و جود داشته باشد به ترتیب شماره اسناد صادره اقدام و بدین نحو یکی از پروسه های زمانبر تنظیم اسناد که لازمه صرف هزینه و وقت و بکارگیری نیروی انسانی بعنوان ثبات می باشد حذف خواهد گردید.
با توجه به اینکه بازرسی دفاتر اسناد رسمی د رحال حاضر مطابق با نمونه فرمهای ارسالی از سوی بازرسی سازمان ثبت به ادارات کل توابع سازمان توسط واحدهای بازرسی مستقر انجام می گیرد. و به لحاظ چگونگی بازرسی ها عمدتا بر شیوه بازرسی شکلی و نه ماهوی مطابق با ثبت سنتی استوار است. پیشنهاد می گردد دفاتر اسناد رسمی در بدو امر نسبت به اسکن مدارک هویتی مراجعه کنندگان و متعاملین، مدارک مالکیتی ابرازی از سوی معاملین که مستند تنظیم اسناد می باشد اقدام و تمهیدی اندیشه شود که بازرسی اداره ثبت امکان رویت و بررسی کلیه اسناد رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی را با استفاده از سیستم دارا بوده و در بررسی هر یک از اسناد توسط سیستم بتوانند به کلیه مدارک و مستندات تنظیم سند توسط دفترخانه دسترسی داشته و با ایجاد این رویه عملا مراجعه حضوری بازرسین ثبت به دفاتر اسناد رسمی و رفت و آمدهای پر هزینه اداری آنان در این رابطه به حداقل کاهش خواهد یافت.
یکی از چالشهای پیش روی دفاتر اسناد رسمی احرازهویت متعاملین واحراز سمت آنان در تنظیم اسناد می باشد از آنجائیکه بعضا مشاهده می گردد اسناد هویتی جعلی در تنظیم اسناد ارائه گردیده و باعث تنظیم اسناد مالکیتی خلاف واقع و جعلی گردیده است. پیشنهاد می گردد سامانه دفاتر اسناد رسمی به سامانه سازمان ثبت احوال کشور متصل که به جهت احراز هویت گام بزرگی برای جلو گیری از بروز خطاو اشتباه در تنظیم اسناد برداشته خواهد شده من باب مثال می دانیم که در اسناد وکالت با فوت هر یک از وکیل یا موکل سند وکالت باطل و بی اعتبار خواهد گردید، حال چنانچه متقاضی با استناد سند وکالت قصد تنظیم معامله ای به نام خود یا هر شخص دیگری را در حدود اختیارات مصرح در وکالتنامه داشته باشد و وکیل موصوف فوت نموده باشد با استفاده از سامانه مزبور سر دفتر براحتی خواهد توانست نسبت به احراز فوت از سامانه ثبت احوال اقدام و بالطبع از تنظیم سند به استناد وکالتنامه باطله خودداری نماید.
در تظیم اسناد وکالت نزد دفاتراسناد رسمی که موضوع وکالت مال غیر منقول باشد اخذ استعلام از واحد ثبتی الزام نمی باشد و بعضا مشاهده می گردد پلاک ثبتی که نزد ثبت بنا به دستورمراجع ذیصلاح بازداشت گردیده است در دفتر خانه اسناد رسمی موضوع انتقال وکالتی قرارگرفته و از طرفی با توجه به زمانبر بودن بحث تنظیم اسناد قطعی قشر وسیعی از جامعه مراودات حقوقی خود را در باب املاک با تنظیم اسناد وکالت به انجام می رسانند. پیشنهاد می گردد با توجه به عدم لزوم اخذ استعلام دراسناد وکالتی چنانچه پلاک ثبتی دارای بازداشت می باشد تمهیدی اتخاذ گردد که موضوع بازداشت پلاکهای ثبتی از طریق سامانه به اطلاع دفترخانه برسد که متعاقبا چنانچه موضوع وکالت ملک بازداشت شده ای باشد از تنظیم سند وکالت در باب آن ملک خودداری گردد.
لزوم بازنگری مجموع بخشنامه ها و قوانین ثبتی و بروزآوری آنها از دیگر الزامات مطابق با ثبت نوین میباشد، من باب مثال در باب انتقال املاک دارای سند المثنی ویا املاک اصطلاحا ورثه ای (مالک فوت نموده است) اخذ استعلام از دایره املاک بازداشتی ودفتراملاک توسط دفاتر اسناد رسمی الزام می باشد با توجه به اینکه سامانه الکترونیک پاسخ استعلامات اطلاعات بانک جامع املاک را به جهت صدور پاسخ استعلام به دفتر خانه ارسال می دارد پیشنهاد میگردد املاک موضوع انتقالات فوق صرفا با اخذ یک استعلام از واحد ثبتی مورد انتقال قرار گیرند و از انجام کار های موازی بین دوایر ثبت پرهیز گردد.
با توجه به سیستمی شدن ثبت و عدم تمهید موضوع اوراق پرونده های ثبتی پیشنهاد می گردد به جهت پرونده های ثبتی پس از مشخص نمودن پرونده ها و جداسازی املاک ثبت شده و املاک در جریان ثبت در بایگانی ادارات ثبت نسبت به تعریف بارکد، بنا به صفحه و دفتر املاک جهت پرونده های املاک ثبت شده ونیز تعیین بارکد مشخص پرونده هرپلاک ثبتی درجریان ثبت اقدام گردد، ازطرفی باتعبیه دستگاه بارکدخوان نزد بایگان ادارات ورود وخروج در پرونده ثبتی به توسط نشانگر بارکد توسط بایگان در سیستم ثبت خواهد گردید که به جهت جلوگیری ار مفقودی پرونده های ثبتی نقش مهمی خواهد داشت و از طرفی زمانی که اوراق هر پرونده ثبتی دارای بارکد مشخص باشند امکان کسر یا ضمیمه نمودن اوراق پرونده وجود نخواهد داشت، ضمنا چنانچه پس از این مرحله اوراق ناضبط دیگری پیدا گردید قابل تشخیص خواهد بود که اوراق مزبور متعلق به چه پرونده ثبتی می باشد.
با توجه به این موضوع که بنگاه های املاک بعنوان واسط و دلال ایفای وظیفه می نمایند ولی در عمل اقدام به تنظیم مبایعه نامه های اصحاب معامله می نمایند پیشنهاد می گردد اخذ تنظیم مبایعه نامه های اصحاب معامله به سران دفاتر اسناد رسمی واگذار گردد تا امنیت حقوقی بیشتری را در باب معاملا ت شاهد باشیم.
فهرست منابع و مواخذ
قران مجید