منابع پایان نامه ارشد با موضوع ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی

دانلود پایان نامه

به موجب ماده یک آیین نامه حدود وظایف و تشکیلات تهیه نقشه املاک بصورت کاداسترموضوع تبصره 3 ماده 156 قانون ثبت،نقشه کاداستربه موجب عملیات فنی و مهندسی، ممیزی، ثبتی وحقوقی در مورد املاکی اطلاق می شود که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است، اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، به جهت آن که محدوده و موقعیت املاک رامشخص نمایند و ارتباط جغرافیایی آنها را با یکدیگر نشان دهد و به منظور تثبیت مالکیت وتسهیل در حل وفصل دعاوی ملکی و سایر موارد مربوط به املاک اجرا می گردد.
نقشه برداری یکی از قدیمی ترین فنون و روشهای مورداستفاده بشر بوده که از آن برای تعیین حدود اراضی و املاک استفاده می کرده اند، اما با پیشرفت آبادی ها و روند افزایش جمعیت و گسترش شهر نشینی و بالا رفتن ارزش زمینها وشهرها و مزارع، اهمیت نقشه برداری بیشتر نمود پیدا کرده است.
کاداستربه طور کلی به دو صورت رقومی و خطی تقسیم می شود. در صورتی که مجموعه اطلاعات در رایانه ضبط و گوشه های املاک به صورت نقاط دارای مختصات نماینده شود کاداستررقومی است در کاداستررقومی ، اطلاعات مختلف نظیر نقشه های هندسی طول و ابعاد و مساحت ملک و مالکین وسوابق ثبتی در رایانه ضبط واطلاعات مورد لزوم برای استفاده های گوناگون با یکدیگر تلفیق می شود این اطلاعات را لایه های کاداسترمی گویندکه در یک سیستم بانک اطلاعاتی ذخیره می گردد. در صورتی که اطلاعات کاداستربه صورت نقشه های خطی دارای اطلاعات توصیفی ثبتی تهیه شود کاداستر خطی است .
هدف کاداستر این است که نظامی دقیق، ساده، روان، مطمئن و قابل تغییر با زمان حاکم بر امور املاک و اراضی کشور فراهم کند. کاداسترفهرست منظمی از داده های املاک ( قطعات زمین)‌در داخل کشور یا بخشی از‌ آن است که بر اساس نقشه برداری ازحدود تهیه می گردد. عملیات کاداستربه صورت خلاصه شامل عکسبرداری هوایی، تبدیل رقومی عکسها، وعملیات زمین، نقشه برداری وویرایش و تکمیل زمین‌، اضافه کردن اطلاعات ثبتی، ترسیم نقشه، کنترل نهایی و راه اندازی سیستم بانک اطلاعاتی می باشد.
کاداستر در دو گفتار ثبت نوین در دفاتر اسناد رسمی و املاک ادارات ثبت مورد بررسی قرار میگیرد.
2-2-1- ثبت نوین در اسناد رسمی
اسنادی که در ادارات ثبت با توجه به سیستم کاداسترتهیه وتحویل مالک می گردد به جهت انتقال به دفاتر اسناد رسمی برده می شود و پس از هر گونه معاملاتی خلاصه آن توسط دفتر خانه به ادارات ثبت ارسال می گردد پس جا دارد نقش کاداستردر دفاتر اسناد رسمی موردبررسی قرار گیرد.
سر دفتری اسناد رسمی از جمله مشاغل حقوقی است که تا کنون ابعاد مختلف آن چنانکه شایسته است مورد تحلیل وبررسی حقوقی قرار نگرفته است و نقش بالقوه ای که سر دفتر به عنوان یک مقام رسمی در توسعه وتحول نظام حقوق کشورمان می تواند برعهده گیرد اغلب مورد بی توجهی قرار گرفته است. این امر با عنایت به عدم توجه کافی به قابلیتهای سر دفتر به عنوان متخصص حقوقی وعدم استفاده صحیح از ظرفیتهای این شخص جهت تامین صدور امنیت عمومی جامعه به فراموشی سپرده شده است.
چنانچه از ظرفیتهای والا و ارزشمند سر دفتر در دفاتر اسناد رسمی بیشتر استفاده کنیم و این دفاتر به عنوان پایگاه حقوقی در تنظیم اسناد رسمی مورد استفاده قرار گیرد ازخیل چالشهای بوجود آمده که منشاء ان اسناد عادی تنظیمی میباشند پیشگیری خواهد گردید.
اگر ثبت نوین به سمت و سویی رهسپار باشد که بتوان از این ظرفیتهای بالقوه سران دفاتر اسناد به نحو احسن استفاده نمود،میتوان با همکاری ایشان برنامه ای مدون به جهت تسریع امور و جلوگیری از سوء‌استفاده های احتمالی پایه ریزی نمود.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در راستای پیش رفت بسوی ثبت نوین برنامه ای مشخص ومعین به جهت پیشبرد اهداف والا و بزرگ خود در دفاتر اسناد رسمی دارد که قسمتی از آن اجرا، قسمتی در حال اجرا وقسمتی دیگردر آینده اجرا خواهد شد.
هم اکنون در دفاتر اسناد رسمی دیگر نیازی به تهیه اوراق بهادار نمی باشد. چرا که طی ماه های اخیر این مورد که زمانی جزء دغدغه های تمامی سران دفاتر بوده، حل گردیده است.این اوراق از طریق درگاه اینترنتی سازمان ثبت اسناد و املاک به راحتی قابل دریافت می باشد. همچنین چند سالی است که اخذ وجوه به جهت تنظیم اسناد، اعم از حق الثبت، حق التحریر، بهای استعلامات وغیره …. به طریق استفاده از کارت خوان میسر شده است.
اما شاید مهمترین اقدامی که دراین راستا انجام شده است ارسال خلاصه معاملات از طریق سیستم رایانه است که دفتر خانه اسناد رسمی پس از تنظیم سند در مورد معاملات اعم از اجاره ای، قطعی، رهنی و… آن را به راحتی و با امنیت بسیار بالایی در اسرع وقت به ادارات ثبت مربوطه ارسال می نمایند. تعلل در این امر مشکلات فراوانی برای دفتر خانه ،متعاملین، اداره ثبت، و سایر نهادها وارگانها مثل مراجع قضایی که نیاز به اعلام مالکیت اشخاص دارند به دنبال خواهدداشت.
2-2-2 – ثبت نوین در املاک
در مورد ثبت خلاصه معاملات رویه ای قانونی که سالها در ادارات ثبت اسناد و املاک مرسوم بوده و مجموعه بخشنامه ثبتی نیز به آن تاکید دارند به این صورت است که پس از آن که معامله ای در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردید، خلاصه معامله از دفتر خانه اسناد رسمی به وسیله نماینده آن که قبلا از سوی دفتر خانه به ادارات ثبت معرفی شده است و به جهت ثبت در دفاتر املاک که ظرف مهلت قانونی پنج روز می باشد تحویل ادارات ثبت می گردید، پس از آن ادارات ثبت مکلفند ضمن ثبت خلاصه معاملات در دفاتر مخصوص بنام دفاتر ثبت خلاصه معاملات اقدام وسپس جهت ثبت مندرجات خلاصه معامله آن راتحویل متصدی مربوطه داده تا ظرف مهلت قانونی که 24 ساعت می باشد در دفاتر املاک ثبت نمایند. ( بند 298 بخشنامه های ثبتی)
باتوجه به اینکه در سالهای اخیر تعداد معاملات رشد فزاینده ای داشته و درمقابل تعداد کارمندان اداره ثبت به نسبت آن بسیار اندک است شاهد آن هستیم که گاهاً‌ کارمندان ثبت با توجه به حجم بسیار زیاد کاری چنان که باید به ثبت خلاصه معاملات همت نداشته و اتفاق می افتاد که سالها، از انجام معامله ای گذشته ولی هنوز به علل مختلف ثبت دفاتر املاک نشده است مشکلاتی از این رهآوردممکن بود پیش آید.
با اجرایی شدن ثبت نوین وارسال خلاصه معاملات از طریق سیستم، که از سوی سازمان ثبت برای دفاتر اسناد رسمی تعریف شده است.خلاصه معاملات پس از ثبت در دفاتر اسناد رسمی به وسیله پورتال و فقط در عرض چند ثانیه به ادارات ثبت ارسال وپیش از تایید بوسیله مسئول دفتر املاک ادارات ثبت، به روی بانک جامع املاک می نشیند.
می توان گفت به این وسیله یکی از دغدغه های مسئولین سازمان ثبت که همان ثبت آنی معاملات می باشد تا حدود زیادی مرتفع می گردد وامکان سوء‌استفاده های احتمالی به حداقل ممکن می رسد ودیگر نگرانی از این بابت که ممکن است معاملات در اداره ثبت، با تاخیر ثبت شود وجود ندارد.
هر چند باید منتظر بود که هر چه زودتر ثبت آنی املاک با توجه به آنچه پیش بینی شده است قابل اجرا باشد یعنی دفاتر اسناد رسمی مستقیماً به دفاتر املاک ادارات ثبت دسترسی یابند و نیازی به تایید مسئول املاک ادارات ثبت نیز نباشد.
در ادارات ثبت نیزبه درخواست مالک هر گونه تغییر و تحولی که در املاک اتفاق می افتد به درخواست مالک را که پس از اینکه توسط کارمندان ثبت تایید شد بصورت آنی بر روی سیستم یکپارچه ثبت می نشیند.مثلاً چنانچه مالکی ملکی را تفکیک نمایند پس از آنکه مراحل تفکیکی بصورت صحیح انجام شد. به تعداد قطعات تفکیکی بر روی سیستم یکپارچه صفحه ای مخصوص در دفتری مخصوص ثبت می شود و هر یک از قطعات تفکیکی منحصراً بنام مالک ثبت می گردد.
نفوذ سیستمی شدن کلیه عملیات ثبتی روز به روز رو به افزایش و گسترش است که آثار آن در بخشهای مختلف سازمان ثبت قابل لمس خواهد بود و این که مسئولین سازمان همت کرده اند وباچشم اندازی که به آینده دارند، کاملاً‌روشن و بدیهی است چنانچه مسیر درست انتخاب شود و ابزار آن نیز وجود داشته باشد. با برنامه ریزی دقیق کاملاً قابل انجام خواهد بود و در مدت زمانی بسیار کوتاه آنچه مورد هدف است که اصطلاحاً ثبت نوین نامیده می شود قابل دسترسی خواهد بود در خصوص سیستمی شدن دفاتر املاک ادارات ثبت آثار ونتایجی بسیار مهمی خواهد داشت که در فصول آینده بطور مفصل به آن خواهیم پرداخت.
2-3- قضا زدایی