شهری، زمینهای، مسکن،، ثروت

چرخه ارزیابی پایداری اجتماعی، جامعه Egan))

مأخذ:Manzi & et al, 2010 : 17) )

2-3-12 مفهوم کاربری زمین (Land Use)
زمین از دیر باز برای بشر و رفع نیازهای او دارای اهمیت فراوانی بوده و امروز نیز این اهمیت را نه تنها همچنان حفظ کرده بلکه به علت گسترش شهرنشینی و توسعه فضاهای ساخته شده ارزش آن بمراتب بیشتر شده است. فرهنگ شهرنشینی کنونی، رشد فزآینده جمعیت و هجوم روستائیان به سوی زندگی شهری بر اهمیت روز افزون بهره وری زمین در بعد امور شهری و مسکن و خدمات وابسته به آن بصورت جدی افزوده است. در شهرهای کشورهای رو به رشد بازار آشفته زمین و ضعف مدیریت شهری غالبا” باعث تخریب اراضی و محیط زیست، اشغال مناطق در معرض خطر، نابودی منابع فرهنگی و فضاهای باز، انهدام اراضی کشاورزی حاصلخیز، تراکم زیاد و حاشیه نشینی شده است. با توجه به وضعیت خاص کشورهای توسعه یابنده که کمبود زمینهای مناسب شهری در آن در مقایسه با گسترش سریع شهرنشینی پدیده ای رایج و تقریبا” بدون استثناء است، تمرکز رانت اقتصادی حاصل از محدودیت اراضی مناسب ساختمان امری بدیهی است. از سوی دیگر تهیه طرحهای توسعه شهری به سبب کنترل و نظارت بر نحوه استفاده از اراضی و همچنین گسترش زیر ساختهای شهری باعث ایجاد ارزشهای نامکتسب یا رانت می شود. در حقیقت یکی از عوامل تولید است که اگر چه برای تولید و ایجاد ثروت ضروری است اما نباید خود بخود ثروت تلقی گردد. با این همه در جوامع شهری امروزه رابطه بین کسب درآمد و ثروت با تولید گسسته شده و درآمد به شکل حق و امتیاز ناشی از در اختیار داشتن سرمایه درآمده است. رانت اقتصادی حاصل از تهیه طرحهای شهری بطور غیر عادلانه منجر به منتفع شدن گروه معدودی از صاحبان اراضی و متضررشدن جامعه می گردد (رضویان،1381: 14-12).
2-3-13 مفهوم زمین شهری (Urban land)
در تاریخ طولانی جامعه بشری، به ویژه در عصر کشاورزی و عصر صنعت، زمین همواره به عنوان یکی از اساسی ترین منابع طبیعی و «عوامل تولید» در عصر فعالیت اقتصادی محسوب می شده است. از این دیدگاه کاربری زمین در دوران های گذشته بیشتر به عنوان کاربری منابع مطرح بوده است. اما در دوره ی معاصر با توسعه ی سریع شهرنشینی و تغییر بنیادهای شیوه زندگی، نقش و عملکرد زمین در مقیاس شهری عوض شده است. به همین دلیل استوارت چاپین به عنوان یکی از پیشروان برنامه ریزی کاربری زمین، میان کاربری زمین در مقیاس کلان و کاربری زمین در مقیاس شهری قائل به تفکیک شده است. به نظر وی استفاده از زمین در مقیاس کلان به فعالیت هایی چون کشاورزی، مرتع، معدن و جنگل و… تقسیم می شود؛ اما در مقیاس شهری استفاده از زمین با تمام فعالیت های مورد نیاز جامعه مثل مسکن، کار و تولید، حمل و نقل، گذران اوقات فراغت و غیره… ارتباط مستقیم پیدا می کند (مهدیزاده، 1379: 27). زمین شهری پهنایی است که با رشد و توسعه ی سیاسی، اجتماعی، اقتصادی کشورها خود رو به گسترش می نهد، و به عنوان نقطه شروع هرگونه توسعه ی شهری اعم از مسکن، صنعت، خدمات اجتماعی، تاسیسات زیربنایی و غیره…. دارای اهمیت فراوانی است (ثابتی، 1373: 65).
2-3-13-1 ویژگی های زمین شهری
زمین شهری دارای ویژگی های منحصر به فردی می باشد که آن را از سایر کالاها متمایز می کند:
زمین از نظر فیزیکی استهلاک نمی یابد و زمان نیز آن را به طور فیزیکی تحت تاثیر قرار نمی دهد. زمین علاوه بر استفاده های گوناگون امکان ذخیره کردن ثروت را نیز فراهم می آورد.
زمین قابل جابجا نیست و میزان آن در یک منطقه خاص ثابت است. بنابراین کمبود زمین مورد تقاضا در یک منطقه را نمی توان با وارد کردن زمین از منطقه دیگر برطرف کرد.
هرگونه فعالیت بر روی زمین معمولا” تاثیرات دراز مدت دارد و بسیاری از قطعات زمین اطراف و حتی کل شهر را برای یک دوره طولانی تحت تاثیر قرار می دهد. در نتیجه هزینه یک تصمیم نابجا در مورد زمین نسبت به هر چیز ی دیگر به علت ماهیت دراز مدت بودن آن تاثیرات خارجی که روی سایر قطعات زمین و کل جامعه می گذارد خیلی بیشتر است.
در روند تولید، زمین به عنوان یک دوره سرمایه گذاری طولانی مدت مورد استفاده قرار می گیرد.
عدم تجانس در استفاده از زمین در هر مکانی متفاوت می باشد، به گونه ای که زمین را به لحاظ اقتصادی به زمینهای حاشیه ای نه چندان مفید، زمینهای متوسط، زمینهای مرکزی با کاربری های بسیار سودمند طبقه بندی کرد (ثقفی، 1384: 15- 14).
2-3-13-2 اثرات واگذاری زمین شهری
در کوران و تب تاب صاحب زمین و مسکن شدن فقدان تجربه و همچنین نبود مکانیسم های اندیشده شده مدیریت و برنامه ریزی و عدم توجه و آگاهی نسبت به نتایج و هزینه های مصرف زمین باعث بروز پدیده های زیر در تهران گردید: مصرف زمینهای مناسب شهری برای کاربریهای نامناسب، مصرف فضاهای سبز برای توسعه شهری، شکل گیری بافتهای ناهنجار، آشفتگی نمای شهری، عدم رعایت موازین زیباسازی شهری در مجتمع های مسکونی (بخصوص تعاونی ها)، عقب ماندگی سرعت ارائه خدمات شهری از روند توسعه اسکان جمعیت، بی برنامگی در ساماندهی اَبنیه و مکانهای عمومی، بی توجهی به وضع و پرسپکتیو آینده شهر، برهم ریختگی مفاهیم و بنیانهای سازمان فضایی شهری نظیر محلات، نواحی، مناطق و مرکز شهر، گسیختگی بافت محلات به وسیله خیابانها، بلوارها و بزرگراهها و چند پاره شدن سازمانهای فضایی به هم پیوسته، تخریب بافت تاریخی، شکل گیری بدون برنامه محلات بر اساس منافع اقتصادی مالکان عمده و تقسیم بندی و تفکیک زمین توسط زمین داران و زمین خواران، بورس بازی زمین و ساختمان میان مالکان و بساز بفروشها ودر نتیجه عرضه مسکن نامطلوب در بافتهای ناهنجار و یکنواخت، توسعه کمی پدیده های مختلف شهری در برابر فقر کیفی آنها، تکرار و تکثیر ساختمانها و فضاهای خام و فاقد طراحی (رضویان،1381: 208).
2-3-14 کاربری مسکونی (Residential Users)
در ضوابطی که از اوایل قرن بیستم تا اواسط این قرن، در کشورهای پیشرفته برای اعمال در مناطق مسکونی به تصویب می رسید، بخشهای مسکونی اغلب بر مبنای واحدهای مسکونی مجاز و تعداد خانوار ساکن در هر ساختمان تقسیم بندی می شدند. ملاکهای این تقسیم بندی، برآورد ارزش زمین، شبکه ارتباطی، تعداد پارکینگ و تاسیسات زیربنایی و تسهیلات عمومی بود. اما طی دهه های اخیر اجازه داده می شود که واحدهای مسکونی یک تا چند واحدی در مجاورت یکدیگر، در هر منطقه احداث شوند، البته به این شرط که از ظوابط خاصی در فضای باز و اشراف و میزان ارتفاع پیروی کنند تا مزاحم همدیگر نباشند (سعیدنیا،1383: 64).
2-3-15 مسکن (Housing)
مسکن تنها یک سرپناه- بخشی از سلسله مراتب نیازهای مزلو- نیست، بلکه تجسم همه درک فرهنگی ما از ((خود)) است. مسکن جایی است که در آن بزرگ شده ایم؛ یاد آور اجتماعی شدن اولیه ماست؛ جایی ست که در آن با خودمان خلوت می کنیم؛ جایی که برای اولین بار عشق، نظم و فرهنگ را تجربه می کنیم؛ جایی که اولین گام را برای درک زیبا شناختی بر می داریم. دیوارهایمان را نقاشی می کنیم، آنها را با پوسترها تزیین می کنیم، باغبانی می کنیم، در آن راه باز می کنیم و آلاچیق می سازیم. در هر فرهنگی، منزل یا معماری بومی نه تنها شکل کارکردی سرپناه، بلکه بازتاب خود فرهنگ است (باندز،1390: 331-330). محققان شهری همواره توجهی اصلاح طلبانه و عملی به مسکن داشته اند که با عناوینی مانند کمبودهای مسکن، ازدحام، تسهیلات بهسازی، سطح اجاره ها و آسان بودن دسترسی بیان می گردید. از دهه 1960 به بعد مسکن به صورت موضوعی نظری مورد توجه قرار گرفت. در حقیقت اثر رکس و مور (1967) درباره نقش مسکن در روابط نژادی در بیرمنگام و انگلستان بود که باعث آغاز بحث در این باره گردید. آنان به راهی می اندیشیدند که خانوارهای مهاجر محروم را برای دسترسی به مسکن به مناطق داخلی شهر، یعنی ((مناطق انتقالی)) می راند تا در آنجا خانه های غالبا” کلنگی قدیمی را خریداری یا اجاره کنند. علل این امر صور متفاوتی از تبعیض بود که خط مشیهای شورای شهر برای تخصیص خانه های عمومی یا دولتی در میان آنها قرار داشت. رکس و مور در ادامه کارهای مکتب شیکاگو مدل نظری شهر و فرآیندهای شهری را با توجه به ((مناطق برزخی)) مطرح کردند که در آن مفهوم طبقات مسکن، نابرابری برخورداری از ((موقعیت مسکن)) متفاوت را بیان می نمود (ساوج و وارد، 1387: 97). مسائل مربوط به نابرابری و فقر مسکن در کشورهای در حال توسعه از اهمیت ویژه ای برخوردار است. این مسئله به توسعه پایدار نیز مربوط است زیرا مسکن بر عواملی چون بهداشت و سلامتی، تربیت فرزند و موارد گوناگون دیگر مانند صنایع وابسته به ساخت و ساز تاثیر می گذارد. ضروریات اولیه زندگی نیز شامل”مسکن” می شود زیرا این عوامل ارزش زیادی دارد (پاگ، 1383: 351). ساختمان های مسکونی و مجتمع ها بخش عمده ای از محیط ساخته شده یک شهر را تشکیل می دهد این سازه ها به عنوان محیط زندگی تاثیر دائمی در انسان، روح و روان و زندگی عاطفی آنها دارند. مسکن یکی از جنبه های کلیدی از

مطلب مرتبط :   سمن، نهاد، اخلاقی، سازمانهای